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律师介绍

金玉莹律师 金玉莹律师,国内知名院校全日制法学专业本科毕业,中华全国律师协会会员,专职律师。2011年即通过律师执业资格考试。先后在麻城市人民法院民一庭实习及大型国有控股的中外合作企业从事法务工作,后正式加入律师队伍。理论及实践... 详细>>

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律师姓名:金玉莹律师

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成功案例

婚前房产婚后出售再购房的法律风险?

【案例简介】

张先生在婚前拥有一处房产,结婚后夫妻共同偿还房贷。现在张先生想把这处房产卖掉再买一套大点的房子,但又担心房产处理后婚前的个人房产变成了夫妻共同财产。张先生为此咨询律师:有什么办法可以防止个人财产转变成共同财产吗?

【律师说法】

目前,夫妻一方在婚前拥有房产的情况较为常见,婚后用夫妻共同收入还婚前房贷的情况也较为普遍。在结婚后,一方将婚前所购房产进行处置时,若不注意相关法律问题,出售后再购的房产往往会在争议时被法院认定为共同财产,从而不利于一方财产的保护。因此,为避免相应的法律风险,婚前房产婚后出售再购房时应注意以下几点:

1、产权登记在自己一人名下。若用婚前房产婚后出售的钱款再购房,产权登记在夫妻双方名下,即使购房款为夫妻一方个人财产,但因写在双方名下,故房屋产权自然归夫妻双方共同共有,离婚时一般作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下,另一方便不能自然拥有房产权利。

2、若将婚前房产婚后出售,最好将与配偶共同还贷部分中应属配偶的部分留存。婚前房产出售后变成现金,该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留,以便在发生争议时作为共同财产处理,或在双方一致认可后进行花销,而对于个人财产部分可单独处置。

3、售房款资金规范管理。售房后,不论是定金还是首付款或其他付款,尽量由下家打入一个账户内,尽量避免一行多户头或多行多账户操作,造成资金来源和去向说不清、举证不能的后果。每次存、取款,保存好资金存取款凭条。规范管理售房资金,这对于产生纠纷时举证证明资金为个人财产,将起到重要作用。

4、保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款凭证。婚前购房的合同以及发票,是证明房产归已所有的有效证据,必须慎重保存。若购房的合同及发票已经遗失,可到购房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。

5、买卖交易尽量转账,避免采用现金交易。转账的支付方式,资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出,产生纠纷时容易查清。但若是现金交易,资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清,容易产生争议。

6、贷款尽量以一人名义。即使购房时用的全部是一方的资金,购房合同也是登记在一方名下,但目前各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押人处签字才放贷,就会给一方造成隐患。既然一方同意未出资的另一方在共同抵押人处签字,便可推断一方认可自己出资购买的房产为共同共有,造成纠纷时对自己不利,所以尽量以一人名义贷款,若能不贷款最好。

当然,若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳,但由于目前传统观念以及夫妻情面,很少有夫妻能有如此之高的法律意识。所以,在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时,务必注意以上几点。


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